Die Geschichte des Studentenwohnheims O11
Als Vater meines damals zwölfjährigen Sohnes entschied ich mich, das Gebäude in der Ochsentorstraße 11 in ein Studentenwohnheim umzubauen. Zwar vermietete ich schon an anderer Stelle seit vielen Jahren Wohnungen an Studenten-WGs. Jetzt aber kam ein neuer Gedanke hinzu. Mich bewegte die Frage, wie ich eigentlich meinen Sohn untergebracht wissen möchte, wenn er in wenigen Jahren vielleicht für ein Studium in eine fremde Stadt zieht.
Der Anstoß für diese Überlegung war vom Leiter des Stadtamtes Durlach gekommen, der Anfang 2017 auf mich zugekommen ist. Ob ich in dem Haus nicht Zimmer für Studierende anbieten wolle. Die Lage sei gut und es gibt einen stetig steigenden Bedarf an Wohnraum für Studenten. Diese Idee ließ mich nicht mehr los, bis schließlich wenig später die Idee des Wohnheims O11 geboren worden war.
Vorgeschichte – Große Katastrophe bald nach dem Erwerb des Hauses
In einer Verkettung unglücklicher Umstände wurde im Jahr 2016, nach einem Dachstuhlbrand, aus dem Gebäude Ochsentorstraße 11 zunächst eine zweijährige Baustelle. Das historische Gebäude, dessen Grundmauern noch aus einer Zeit vor dem großen Stadtbrand im Jahr 1689 stammen, hatte ich weniger als ein Jahr zuvor, im Dezember 2015, unter Aufbietung meiner letzten Reserven und eines hohen Kredits bei einer hiesigen Bank, erworben. Aus damaliger Sicht sollte es die letzte große Investition vor meinem Ruhestand werden.
Durch den Dachstuhlbrand am 09. September 2016 rollte allerdings eine Katastrophe auf mich zu. Nach meiner Einschätzung war an dem Gebäude ein wirtschaftlicher Totalschaden entstanden. Da es unter Denkmalschutz steht, musste es aufwändig wiederhergestellt werden. Die für die Regulierung zuständige Versicherung riet mir zunächst, einen Architekten zu beauftragen. Leider traf ich in meiner Unerfahrenheit keine gute Wahl und hatte Querelen mit dem Architekten und der Versicherung, was zu einer ziemlichen Verzögerung führte und meine finanzielle Lage zusätzlich belastete.
Mehr als ein Jahr nach dem Brand war lediglich der Dachstuhl wiederhergestellt und das Gebäude war entkernt, als ich das glücklose Vertragsverhältnis mit dem Architekten auflöste. Mit meiner Versicherung musste ich mich auf einen verlustreichen Vergleich einlassen. Heute schreiben wir das Jahr 2026 und der juristische Streit mit dem in Durlach ansässigen Architekten, der mehr als hunderttausend Euro Ersatz für entgangenen Gewinn verlangt, dauert noch immer an.
Neue Perspektive durch ein Familiendarlehen
Inzwischen war das Ende des Jahres 2017 gekommen. Mir war klar geworden, dass der mit der Versicherung ausgehandelte Geldbetrag für eine Wiederherstellung wie vor dem Brand nicht ausreichen würde. So bat ich meine Mutter um Hilfe. Sie versprach mir, sobald das Versicherungsgeld aufgebraucht ist, mit einem großzügigen Familiendarlehen auszuhelfen. Fortan hatte ich ein Budget, bestehend aus dem Betrag der Versicherung und dem in Aussicht gestellten Darlehen meiner Mutter. Ich entschied mich, aus der Situation das Beste zu machen und bei der Wiederherstellung des Gebäudes eine neue, geänderte Planung vorzunehmen. Eine Umgestaltung in ein Haus für Studenten, wie vom Stadtamt Durlach angeregt, wurde nun vorstellbar.
Neue Planung Studentenwohnheim
Nun konnte ich die Entscheidung treffen, das Gebäude zu einem Studentenwohnheim umzubauen. Dies hat einige weitere Überlegungen nach sich gezogen. Mir war klar, dass die Eltern meiner künftigen Bewohner in der Regel mit entscheiden, wo ihr Sohn oder ihre Tochter untergebracht werden wird. Sie sind es im Normalfall, die das Geld für die Unterkunft bereitstellen. Mich in die Eltern hineinzuversetzen, fiel mir nicht schwer. Allerdings sollte das Haus auch meinen künftigen Bewohnern gefallen. Und es sollte ihnen bestmögliche Voraussetzungen bieten, um ein anspruchsvolles Studium erfolgreich abschließen zu können.
Ich erinnerte mich an die Zeit meiner Jugend, als ich nur wenige Jahre älter gewesen bin, als mein Sohn zu dieser Zeit. Was meine Eltern seinerzeit für gut hielten, war nicht in allen Punkten dasselbe, was ich mir wünschte. Die Realität blieb damals leider hinter meinen Wünschen zurück. Untergebracht war ich als Untermieter bei einem älteren Herrn. Meine Motivation, mich dort aufzuhalten und – was öfter nötig gewesen wäre – mich auf meinen Hosenboden zu setzen und zu lernen – war, sagen wir, „begrenzt“. Meine Erfahrungen aus dieser Zeit und der späteren Jahre in verschiedenen Wohngemeinschaften, haben mich beeinflusst beim Erstellen des Konzepts. Auch aus meinem Haus in der Hildebrandstraße, das ich damals schon an Studenten-WGs vermietet hatte, erhielt ich viel Input in Form guter Ideen und konstruktiver Vorschläge.
Umbau und Realisierung
Bisher gab es nur die Vorgabe der Versicherung, alles so wiederherzustellen, wie es vor dem Brand gewesen war. Nach Abschluss des Vergleichs mit der Versicherung und mit Hilfe des Familiendarlehens hatte ich einige wenige Spielräume, die ich genutzt habe, aus dem Haus ein Zuhause zum Leben und Studieren für junge Menschen machen.
Was Küchen und Bäder betrifft, habe ich eine komplett neue Planung vorgenommen. Im weiteren Verlauf der Sanierung kam ich auch zu der Entscheidung, die alten Fenster ersetzen zu lassen. Einem Architekten habe ich mich bis zur Fertigstellung (und auch danach) nicht mehr anvertraut. Heute, acht Jahre nach Beginn des Streits vor Gericht, ist mein Vertrauen in diesen Berufsstand leider nicht mehr sehr ausgeprägt.
Ich entschied mich für ein Konzept mit zeitgemäß möblierten Zimmern und grundlegenden Serviceleistungen. So war die Verfügbarkeit eines Hausmeisters und einer hauswirtschaftlichen Kraft für die tägliche Reinigung von Gemeinschaftsbereichen, das Verteilen der Post, das Wechseln der Müllbeutel etc. von Anfang an gewährleistet. Die Bewohner sollen von Pflichten außerhalb ihres Zimmers weitgehend entlastet werden. „Sie kümmern sich um Ihr Studium – wir kümmern uns um den Rest“ – so ist unser Slogan seitdem. Wobei wir uns natürlich nur um die Gemeinschaftsbereiche kümmern und dabei bemüht sind, Haus und Einrichtungen immer in einem guten Zustand zu erhalten. Im Oktober 2018 konnte das Haus mit insgesamt vierundzwanzig Einzelzimmern und einem Doppelzimmer eröffnet und erstmals voll vermietet werden. Es ist ein Haus geworden, in dem ich auch meinen Sohn, würde er in Karlsruhe studieren, jederzeit und mit einem guten Gefühl, unterbringen würde.
Nachtrag
Die Vollvermietung des Hauses von Anfang an hat, mir bestätigt, ein gutes und tragfähiges Konzept gefunden zu haben. Das Angebot kommt gut an und die Bewirtschaftung macht mir Freude. Eine besondere Herausforderung hat sich durch die Pandemie im Jahr 2020 ergeben. Da es keine Präsenzveranstaltungen am KIT mehr gab, sind viel weniger neue Studenten nach Karlsruhe gekommen. Auch diese Zeit haben wir durchgestanden und wir waren meinen Informationen nach sogar besser belegt als andere Studentenwohnheime in Karlsruhe.
Kurz nach der Eröffnung dieses Gebäudes habe ich begonnen, auch das Mehrfamilienhaus in der Hildebrandstraße 1, das ich schon länger bewirtschafte, nach und nach ebenfalls in ein Studentenwohnheim umzugestalten. Es wird nach demselben Konzept bewirtschaftet und läuft fast noch besser als mein „Prototyp“. Durch die beiden nicht weit voneinander entfernten Standorte ergeben sich zudem Synergien, die das Ganze wirtschaftlich noch tragfähiger machten.
